仲介手数料を家賃の1ヵ月分請求するのは法的にNG!?【不動産賃貸】

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仲介手数料を家賃の1ヵ月分請求するのは法的にNG!?【不動産賃貸】

みなさん、こんにちは!

たまさんマネーのたまさん(@tamasan_money)です!

今回のテーマは、不動産賃貸物件の『仲介手数料』です。

 

ついに、不動産屋が教えたくない事実に触れます!笑

賃貸物件を契約するときには仲介手数料を不動産会社に支払います。

その請求額は、家賃の1ヵ月分+税ではありませんでしたか?

しかし、法的に借主に請求できるのは、家賃の0.5か月分+税までなんです。

 え? 

え??

ではなぜ、家賃の1ヵ月分の請求でまかり通っているのでしょうか?

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仲介手数料とは

不動産(賃貸物件)契約

仲介手数料とは、不動産契約をするときに不動産会社へ支払う報酬のことです。

 

不動産会社はお部屋の提案や案内をしてもお金を請求しません。実際に契約に至ったときにはじめて報酬を受け取ります。

不動産会社も、無料で仕事をするわけにはいかないのでしっかり支払うべき報酬だと思います。

筆者が問題と感じているのはその中身、実態です。

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仲介手数料が定められているのは宅建業法の46条

宅建業法

仲介手数料が定められているのは宅建業法の46条です。

第四 貸借の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分の1.08倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の0.54倍に相当する金額以内とする。

第五 貸借の代理に関する報酬の額

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の額(当該代理に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)は、当該宅地又は建物の借賃の1月分の1.08倍に相当する金額以内とする。ただし、宅地建物取引業者が当該貸借の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が借賃の1月分の1.08倍に相当する金額を超えてはならない。

宅建業法46条から引用

さすが、法律。

これをみると非常に理解しにくいし、読む気をなくしますよね(笑)

文字を赤の太線にしたところが読むベき箇所です。

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仲介手数料は家主と借主がそれぞれ家賃の0.5ヵ月分を上限に支払うもの

依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の1.08倍に相当する金額以内
 
とあるように、依頼者の双方(貸主と借主)から合計して家賃の1ヵ月+税を請求できると定められています。
 
ちなみに『以内』なので『必ず』1ヵ月分+税という訳ではありません
 
 
居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の0.54倍に相当する金額以内とする。

 

依頼者の片方に請求できる金額は、家賃の0.5ヵ月分であることがわかります。

 

そうなんです。

家主さんも依頼者にあたります。不動産会社は、家主さんにも仲介手数料という名目で0.5ヵ月分請求することができます

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承諾があれば1ヵ月分を上限に請求が可能

ではなぜ、実際には契約者である私たちに家賃の1ヵ月分を請求しているのでしょうか?

こちらをご覧ください。

居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の0.54倍に相当する金額以内とする。
 
赤字をご覧ください。みえますか?
 
しれっと書いてありますが、『依頼者の承諾を得ている場合はOK』的なことが実は書かれています。
 
つまり、承諾を得ていれば片方に家賃の1ヵ月分+税を上限まで請求ができるという解釈ができます。
 
そうなんです。これを使って上限の1ヵ月分を契約者に請求しているのが現状なんです。
 
この詳細をちゃんと説明している不動産屋さんはあまりいないはずです。
 
(一部、まじめに取り組まれている不動産屋さんもいるのですべてではないことはお伝えしておきます)
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ちょっと待って!『承諾』した覚えはない!

そうですよね。当然いつ承諾したんだろうとなるはずです。

でも、みなさん承諾して今の賃貸物件にお住まいなんです。

 

お手元に契約書と重要事項説明書があれば確認をしてみてください。

おそらく『重要事項説明書』のサインする欄にこのような内容の一文がありませんか?

 

「契約成立時には媒介報酬額○○円(家賃1ヶ月分の金額)を支払うことを承諾しました」

 

これにサインが入っていれば承諾したことになります

 

法律の原則の部分をちゃんと説明して、お客様に納得をしてもらってから契約をしている不動産会社がどれくらいあるでしょうか。

「ここにサインが必要です」くらいで終わっている、会社が多い印象です。

 

不動産会社も、当然仲介手数料は1ヵ月分というスタンスでいるので、本人たちでさえ深く考えていないケースもみられます。

 

本当に、不動産業界は今後変わっていくべき業界だと思っています。

 

もちろん承諾がある以上、違法ではありませんがしっかりとした基準を説明しきれていない事例がほとんどな印象です。

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家主さんも不動産会社に報酬を払っている

広告料支払

仲介手数料の上限は家賃の1ヵ月分+税が上限となっているので、契約者が上限金額を支払えば不動産会社は家主に仲介手数料は請求できません。

では、家主さんは不動産会社に何も支払っていないのでしょうか?

もちろん、そんなことはありません。

請求できないのは『仲介手数料』という名目です。つまり、名目が違えば請求ができるということです。

実際には、『広告料』という名目で家主さんも支払っている方が多いのではないでしょうか。

 

優先して紹介してほしい場合は、1ヵ月分以上の金額を支払う家主さんもいます。

 

その場合は、利益が高いので不動産会社は決めたいお部屋になります。不動産業界ではこの+アルファの広告料のことを『AD』と呼んでいます。

これは業界にいないとわからない裏話です。

もちろん、ADがあるから質の悪い物件と考えるのは間違いです。あくまで、家主さんは空室期間をなくしたいという気持ちから発生しているものです。

そして、企業として利益を追求するのは当然のこと。

分かっていてほしいのは、企業は利益を追求するという側面があるという気持ちをもって、営業の話しを聞くべきということです。

 

これは不動産会社だけに限った話しではありません。

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交渉をしてもなかなか難しい

実際のところ、この事実を突きつけて交渉をするのは難しいと思います。

それであれば契約をしないと強気に言われてしまうパターンが考えられます。

事実を説明もせずにです。

これが現状です。

それでも1ヵ月分を払いたくない場合はどうしたらよいでしょうか。

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最初から仲介手数料が家賃の0.5ヵ月分の会社を利用する

不動産(賃貸物件)契約

お住まいのエリアに仲介手数料50%としている会社がある場合はそちらを利用しましょう。

 

または、物件によっては割引と称して(本当は違うのですが…)安くなっている物件もありますのでそれを利用するしかありません。

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割引やキャッシュバックのある賃貸物件検索サイトを使う

賃貸引っ越し

他には、仲介手数料50%やキャッシュバックを受けることができる賃貸物件検索ポータルサイトがあるのでそこを通して不動産会社に問い合わせると契約金が浮かせることができる裏技も実はあります!

スーモや不動産会社の物件を網羅したサイトなので便利ですよ!

【すぐにサイトだけ確認したい人はこちら】

祝い金がもらえる賃貸情報サイト「キャッシュバック賃貸」

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ietty

ぜひ、活用してみてください!

他にも不動産賃貸に関する記事をたくさん書いているので、ご覧になってみてください。

それでは、また。

不動産(賃貸)
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